Alexia in JP日本工作生活誌

(圖片為日本 週刊現代 雜誌封面)

  前言

     許多人對於投資日本房地產很有興趣，因為丸太郎的媽住日本有一段時間了，所以想提供一些當地資訊，給各位來部落格的朋友參考，以節選的兩篇文章，加上自己的觀察，撰寫下文，希望能提供一些不同的觀察面向。

    丸太郎的媽節選的這兩篇相關的文章，其中一篇文章因為標題非常聳動，立場怕不夠中立，所以這邊提供正面與反面例子各一，提供不同的觀點以維持立場中性。

    再次提醒一下，所謂「盡信書不如無書」，各位朋友可以從文章中篩選自己需要的資訊作為參考，倒不需要全盤接受。

     馬上進入正題，選取參考的第一篇文章，是來自2015年五月二十三日出刊的日本「週刊現代」雜誌，標題(譯)為「2015夏『不動產暴跌』全情報 - 今後『有房子的人就輸了』」。

     看到這個標題可能很多朋友會吃驚，日本不動產市場自2010年起由於外國資金的大量湧入，炒作了都市局部地區的房價，為持續走跌二十年的日本不動產市場注入一股強心劑。這篇文章指出，所謂的都市蛋黃區的房價推升，不管怎麼看是炒作的泡沫，而這些不動產泡沫已達危險水域。

    舉實例來說，以鄰近東京目黑車站為賣點的某華廈物件來說，是一個位居市中心卻有同時有許多綠地的好物件，但其價格設定平均一坪六百萬日幣，以三十坪不到，三房兩廳的格局來說，總價超過兩億日幣。同時，這個建案也包括總價超過四億日幣(約一億多台幣)的頂級物件，此案堪稱泡沫塔的塔頂。因為，目黑區三年前新建案的每坪單價約為三百五到四百萬日幣，此案高於行情的定價，更點出東京蛋黃區異常活絡的不動產市場現況。而這樣的狀況，不單只發生在東京，連關西地區的大阪、京都也都可以看到炒作的跡象。

    有些未經不動產鑑定的價格，把原本一億價值的物件，用兩億、三億來買，自然就背負了許多的風險。不動產就如同股票一般，只是他的漲跌比股票來得慢些，例如大量來自不動產投資信託的資金，一有風吹草動就可能引起不動產市場的暴漲或暴跌。

    依都市未來總合研究所的統計，東京的新建華廈均價為5060萬，睽違二十二年重新站上五千萬。這樣的景像是否意味著不動產業的榮景呢？經分析後認為，現今的不動產市場是受投資資金所左右，實際需求並不像價格這樣樂觀。

    長期來說，以日本人口減少的趨勢來看，不動產價格趨勢走跌。數據指出東京的空屋率約10%，全日本約為14%，實際的居住需求並不若價錢般強勁。此外，根據東京大學大西立顯准教授以一九八六年起約一百零八萬件數據分析，從2012年底開始的數據，與日本泡沫經濟最高峰的1988年狀況非常相似，泡沫化的指數在2012年起急速飆高。

    外國人炒作日本的精華地區房產，可歸因於日本的金融政策，日幣貶值、通貨膨脹增加炒作的空間，然而，一旦政策改變，資金流逆轉，是不是能敏感察知？順利脫手就是成敗的關鍵。

    甚著，日本不動產有固定的成本支出。華廈公寓有每月都計費的修膳基金、管理費等固定支出，尤其，當屋齡老舊，居住者高齡化，或對於修繕意見不一時，都會造成物件的老朽化而影響物件價格。而獨棟住宅，則有空屋衍生的環境衛生問題，在今年日本「空屋對策特別措置法」上路後，針對老舊、影響環境的空屋進行規範，屋主必需負擔管理的義務。假使房屋老舊，要脫手又賣不到理想的價格，想只保留土地，把房子拆掉又必須負擔約數十萬台幣起跳的解體費，是否划算?有土斯有財的概念值得重新商確。

     綜上，丸太郎的媽認為該文點出，當不動產價格超越實際需求，在投資資金的炒作下價格上揚，不動產是否會成為「負」動產？是資產？還是負擔？取決於持有人的標的選擇、以及進場、退場的時機。今年可以說是台灣房市的分水嶺，同樣的分析要領，也可以用來看台灣的房市，以上謹節錄部份提供給各位朋友參考，有興趣的朋友可以找原文詳閱。